1. Wann kannst du eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?1.1. Was ist eine Ruhestörung?1.2. Welche Rechte hast du?2. Vorgehen bei Mietminderung wegen Lärm3. Wie hoch darf die Mietminderung wegen Lärm sein?4. Mietminderungstabelle - Urteile zu gewährten Mietminderungen5. Tipps zur Dokumentation von Lärmbelästigungen 6. Fazit:
Wenn Lärmbelästigung die Nutzung deiner Wohnung beeinträchtigt, hast du die Möglichkeit, eine Mietminderung durchzusetzen. Zuerst musst du deinem Vermieter den Mangel melden. Wenn der Mangel nicht behoben wird, darfst du die Miete mindern.
Kurzübersicht
- Anhaltende Ruhestörungen können zu Mietminderungen führen.
- Als Ruhestörung gelten regelmäßige Geräusche über Zimmerlautstärke.
- Ausnahmen wie etwa Spiellärm von Kindern berechtigen nicht zur Mietminderung.
- Der Mieter muss dem Vermieter die Lärmbelästigung melden, um ihm die Beseitigung zu ermöglichen.
- Wenn die Lärmbelästigung weiterhin besteht, ist eine Mietminderung möglich.
- Die Höhe der Mietminderung ist Fall individuell mit Hilfe der Mietminderungstabelle zu bestimmen.
1. Wann kannst du eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?
Falls du durch anhaltende Lärmbelästigungen in der Nutzung deiner Wohnung beeinträchtigt wirst, hast du gemäß § 536 Absatz 1 BGB das Recht, die Miete ganz oder teilweise zu mindern. Ob eine Mietminderung wegen Lärm zulässig ist, hängt von der Art und Dauer der Ruhestörung ab.
1.1. Was ist eine Ruhestörung?
Eine einheitliche Definition für Ruhestörung gibt es nicht, da sie vom jeweiligen Einzelfall abhängt. Grundsätzlich musst du als Mieter störende Geräusche über Zimmerlautstärke (50dB am Tag und 35dB nachts) – insbesondere während der Ruhezeiten – nicht hinnehmen.
Die Ruhezeiten sind normalerweise in der von dir unterzeichneten Hausordnung klar festgelegt. Wenn nicht, gelten die Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes. Häufig sind die Ruhezeiten von 22 Uhr bis 6 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig. Oft gibt es zusätzlich noch eine mittägliche Ruhezeit. Während dieser Ruhezeiten sollte Lärm außerhalb der eigenen Wohnung gar nicht oder nur sehr leise wahrnehmbar sein.
Mögliche Gründe für eine Ruhestörung sind:
- Baulärm im Haus oder von außen
- Lärmbelästigung durch Tiere (z.B. Hundegebell)
- Klopfgeräusche und Knackgeräusche durch Heizungen
- Nachbarlärm durch andere Mieter
- Zusätzlicher Lärm von außen, wie etwa erhöhtes Verkehrsaufkommen
1.2. Welche Rechte hast du?
Zunächst kannst du das persönliche Gespräch mit dem Verursacher des Lärms suchen. Vielleicht ist dem Nachbarn gar nicht bewusst, wie stark die Geräusche bis in deine Wohnung dringen. Sollte das Gespräch nicht möglich sein oder zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis führen, stehen dir folgende Möglichkeiten offen:
- Mietminderung nach § 536 Absatz 1 BGB bei andauernden/regelmäßigen Ruhestörungen
- Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags nach § 543 BGB, wenn die Ruhestörungen unzumutbar sind und trotz Abmahnung nicht behoben werden
- Anzeige bei der Polizei oder Ordnungsamt, wenn es sich um erhebliche Lärmbelästigungen handelt, die gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen
2. Vorgehen bei Mietminderung wegen Lärm
Bevor du die Miete mindern kannst, musst du den Vermieter über die Lärmbelästigung informieren. Schildere ihm genau, welche Art von Lärm dich stört und wie oft er auftritt. Gib ihm eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. Hierfür ist in der Regel eine schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung empfehlenswert.
Wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist keine Maßnahmen zur Beseitigung der Lärmbelästigung ergreift, kannst du ab dem folgenden Monat eine Mietminderung vornehmen. Beachte dabei, dass du die Miete nur für den Zeitraum mindern darfst, in dem die Beeinträchtigung tatsächlich besteht.
3. Wie hoch darf die Mietminderung wegen Lärm sein?
Die Höhe der Mietminderung ist vom Einzelfall abhängig und richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung. Es gibt keine festen Prozentsätze, die man pauschal auf alle Fälle anwenden kann. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, welche Minderungsquote angemessen ist.
Um eine realistische Einschätzung der Minderungsquote zu erhalten, kann es hilfreich sein, sich an ähnlichen Gerichtsurteilen zu orientieren oder juristischen Rat einzuholen. Wichtig ist, die Minderung angemessen zu gestalten und nicht überzogen zu handeln, da dies im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung gegen dich verwendet werden könnte.
4. Mietminderungstabelle - Urteile zu gewährten Mietminderungen
Nachfolgend findet ihr einige Urteile zu gewährten Mietminderungen, die Gerichte in der Vergangenheit im Zusammenhang mit Lärmbelästigung gefällt haben. Die Mietminderung bezieht sich dabei immer auf die Brutto - Warmmiete, also inklusive Heiz- und Nebenkosten.
Lärm - Art |
gewährte Mietminderung |
Gerichtsurteil |
Lärm durch Stellmotor des Rolltors einer Garage |
15% |
Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.03.2009 Az. 333 S 65/08
|
Belästigung durch Abzugsanlage einer Shisha - Bar |
10% |
Landgericht Berlin, Urteil vom 15.04.2016, Az. 63 S 223/15
|
Mietminderung wegen Verkehrslärm durch neu gebauten Parkplatz |
5% |
Amtsgericht Spandau, Urteil vom 05.01.2000, Az. 6 C 526/99
|
Baulärm in Wohnung die ohnehin in lärmbelasteter Umgebung gelegen ist |
10% |
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2011, Az. 33 C 2424/11
|
Lärm durch Bauarbeiten auf Nachbargrundstück |
25% |
Amtsgericht Darmstadt, Urteil vom 03.05.
1982, Az. 39 C 1706/81
|
Laute Heizungs - Knackgeräusche |
10% |
Landgericht Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
|
Klopfgeräusche, die durch Heizung verursacht wurden |
12% |
Landgericht Münster, Urteil vom 02.11.2000, Az. 8 S 167/00
|
Kontinuierliche, nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn |
20% |
Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 14.09.1983, Az. 3 C 181/83
|
Lärmbelästigung durch benachbarte Familien im gleichen Mehrfamilienhaus |
20% |
Landgericht Chemnitz, Vergleich vom 07.10.1993, Az. 6 S 3680/93
|
Trittgeräusche, Trampeln und laute Musik durch Nachbarn |
10% |
Amtsgericht Bergheim, Urteil vom 11.07.2012, Az. 23 C 147/12
|
Extreme Lärmbelästigung durch Nachbarschaft im gleichen Haus |
50% |
Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989, Az. 113 C 168/89(9)
|
5. Tipps zur Dokumentation von Lärmbelästigungen
Um deine Position bei der Durchsetzung einer Mietminderung wegen Lärm zu stärken, ist es ratsam, die Lärmbelästigungen genau zu dokumentieren. Dies kann zum Beispiel in Form eines Lärmprotokolls geschehen. Notiere darin Datum, Uhrzeit, Dauer und Art der Lärmbelästigung sowie eventuelle Zeugen.
Zudem kann es sinnvoll sein, den Lärm mit einem Schallpegelmesser zu messen und die Ergebnisse ebenfalls im Protokoll festzuhalten. Schallpegelmesser finden sich heutzutage übrigens auch in der Apple Watch und vielen anderen Smartwatches. Fotos oder Videoaufnahmen können ebenfalls als Beweismittel dienen. In einigen Fällen kann es auch hilfreich sein, unabhängige Sachverständige hinzuzuziehen, die die Lärmbelästigungen bewerten und dokumentieren.
6. Fazit:
Eine Mietminderung wegen Lärm ist möglich, wenn die Nutzung der Wohnung durch anhaltende oder regelmäßige Ruhestörungen beeinträchtigt wird. Wichtig ist dabei, den Vermieter über die Lärmbelästigung in Kenntnis zu setzen und ihm die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels zu geben. Sollte der Lärm weiterhin bestehen, kann eine angemessene Mietminderung vorgenommen werden. Es ist jedoch ratsam, die Höhe der Minderung sorgfältig zu prüfen und sich gegebenenfalls juristischen Rat einzuholen.
Achte darauf, die Lärmbelästigungen genau zu dokumentieren und Beweismittel zu sammeln, um deine Position im Falle einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter oder gar einer gerichtlichen Klärung zu stärken. In extremen Fällen, bei anhaltender und unzumutbarer Lärmbelästigung, kann sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrages in Betracht gezogen werden.
Es ist wichtig, ruhig und besonnen zu handeln und stets das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Oftmals lassen sich Probleme durch eine offene Kommunikation und Zusammenarbeit lösen, ohne dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung oder einer Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter kommt. Für die Zeit der Lärmbelästigung empfehlen wie das Tragen von Ohrenstöpseln zum Schlafen, um trotz der Widrigkeiten gesunden Schlaf finden zu können.
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